复盘上半年楼市:市场分化延续,一二线城市土地供求明显增加

2019年已经过半，在“稳房价、稳地价、稳预期”的主基调下，“调控”依然是上半年楼市的关键词。统计数据显示，上半年，全国房地产调控政策高达251次，相比2018年上半年，同比上涨31%。放眼全国，房地产市场加速分化，冷热不均。

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各地共发布251项“调控令”

2019年上半年，全国房地产调控政策高达251次，相比2018年上半年，同比上涨31%。数据显示，6月，全国房地产调控政策次数高达46次，超过了5月的41次。前4月，楼市调控次数分别为68次、21次、15次，60次。

各城楼市持续分化

一、二线城市限价政策从紧，影响一、二手房市场格局。在热点城市限价政策实施后，截至今年上半年已经形成阶段性影响。由于限价政策从严，热点城市的新房房价得以有效控制；随着越来越多限价项目入市，使得热点城市的新房成交量有一定程度的回升，由于新房成交分流了部分二手房的成交量，二手房市场呈现降温的态势。

值得注意的是，全国各个城市楼市持续分化，板块轮动继续，西部核心城市房价上涨明显。从今年上半年来看，重庆、武汉、西安、成都、郑州等中西部核心城市房价上涨比较明显。由于此前房价先行上涨的东部城市、中部城市已经执行了较为严厉的调控政策，此次，房价上涨明显的区域主要集中在西部城市，板块轮动效应依然明显。

“因城施策” 特征明显

2018年11月前，各地发布的楼市调控政策以收紧为主，自2018年11月开始，各地发布的收紧的楼市调控政策明显减少。今年4月19日，中共中央政治局召开会议强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，房地产调控政策收紧态势则再次显现。

4月，住建部向新建商品住宅、二手住宅价格累计涨幅较大的6城市提出预警，5月，又直接点名佛山、苏州、大连、南宁4城。

除了预警、约谈、问责机制外，楼市调控并没有出现“一刀切”的局面。中央监管与指导，地方实施调控措施，可以说是此轮调控的较大亮点。

从政策方面看，苏州、西安等地加码调控，以苏州为例，在住建部点名的同时，地方政府也关注到了地市的升温，并祭出调控的两连杀；南京、佛山等地局部放松调控，更多二三线城市调降人才落户门槛，“因城施策”的特征明显。

据悉，苏州5月新房销售套数出现回落，环比下降10.6%，市场热度消退。较新出台的限售政策给过快回升的市场来了一针降温剂，预计随着市场预期的缓和，后期新房市场会继续回落。此外，今年上半年，杭州、合肥、西安、宁波、武汉、郑州、东莞等二线城市都成为热点，随即出台的调控政策已经对房价上升起到一定遏制作用。

一二线城市土地供求明显增加

地价与房价的关系，通常被形象地比喻为面粉和面包。面粉价格的起伏，往往决定了未来的面包价格。对于房地产市场下半年走势，更多人把目光聚焦在土地市场上。

上半年，土地市场延续结构性分化，一二线加大供地力度，地价相应走高；三四线城市土地成交相对低迷。

值得一提的是，6月份深圳一次性推出了5宗住宅用地，被媒体称之为“史诗级土拍”， 最终，5宗地块全都以较高限价成交，总成交额达223.57亿元。此外，广州和北京的地市成交也较火热。6月27日，北京土地市场出让3宗住宅用地，收金120.33亿元。至此，北京上半年合计获得土地出让金额超过900亿元。

中国指数研究院针对2019年上半年全国300城市土地市场的监测数据显示，上半年住宅用地供求小幅增长，其中二季度供地力度明显加大，带动成交规模增长接近两成。据统计，上半年，全国300个城市各类用地共推出10.4亿平方米，同比增长0.7%；其中住宅用地推出5.1亿平方米，同比增长6.8%。

价格方面，今年3月以来，受核心城市优质地块集中放量以及企业融资环境改善等因素影响，企业拿地积极性较高，热点城市土地竞拍热度提升，带动全国住宅用地成交楼面价明显上涨，二季度全国300城住宅用地成交楼面价同比涨幅超20%，溢价率超20%。

楼市维“稳”不变

中指院方面认为，一二线城市住宅用地成交量明显增加，也一定程度上带动了整体楼面价的结构性提升。预计下半年，受热点城市土地供应量的进一步放量、房地产融资环境趋紧以及销售端压力显现等因素的影响，土地市场表现将更趋理性。

综合市场分析，上半年的政策调控不只针对房价单一维度，包括地价、限售、限购、公积金等多维度政策均同时出现，这一趋势也将在下半年延续。一方面宏观经济下行压力犹在，仍需要房地产发挥“压舱石”和“稳定剂”作用；另一方面，部分城市房价、地价快速升温，房地产政策不具备全局收紧或放松的基础。预计下半年政策端仍将延续一城一策、以稳为主的主基调。

来源：观楼市