2019年房价没有降,购房者是买房还是等?专家解析未来楼市走

长治楼市 2019-08-30 08:51:04
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现在已经是2019年8月份了,但是大部分城市房价依然没有出现较大降幅,刚需购房者普遍面临一个抉择,到底该买房还是继续等待?未来的房价会不会下降? 冷眼的观点是:目前整个楼市房价下行压力非常的明显,开发商的确都在死扛不降价,但是留给他们的时间已经不多了,未来几个月房价将会做出较大的调整。购房者如果想买

现在已经是2019年8月份了,但是大部分城市房价依然没有出现较大降幅,刚需购房者普遍面临一个抉择,到底该买房还是继续等待?未来的房价会不会下降?

冷眼的观点是:目前整个楼市房价下行压力非常的明显,开发商的确都在死扛不降价,但是留给他们的时间已经不多了,未来几个月房价将会做出较大的调整。购房者如果想买房,可以再等几个月看看。下面冷眼详细解析一下:

一、楼市政策持续收紧:政府对楼市调控决心非常坚定,短期内调控政策只会越来越严厉,不会有丝毫放松。

房地产市场最重要的影响因素就是楼市政策,每次楼市重新步入上升周期,无一例外的是楼市调控政策放松。但是我们回顾历年的楼市调控新政,可以发现每次楼市调控放松的理由只有一个,经济不景气需要新的动力。2008年楼市新政放松是因为面临少有的金融危机,2017年新政放松是面临货币超发带来的经济后遗症。

目前中国经济也面临着巨大的问题,那就是实体产业处于转型升级的关键时刻。购房者普遍担心政府是否会重新启动房地产。但是在这个时候,政府明确提出特别不会以房地产作为短期刺激经济的手段,并且几次三番在各种重大会议上重申这个政策,深刻说明了政府对于楼市调控的决心。凸显此次调控与往年不同,政府对楼市调控决心十分坚决。

因此,在政府明确提出不会因为经济调整房地产政策的前提下,也不可能有其他因素能促使政府改变对楼市调控。短期内楼市调控政策只会越来越严厉。

二、金融政策持续收紧:政府改革房贷利率模式,无需顾忌影响经济,随时可以提高房贷利率抑制房产需求。

8月26日政府正式出台了房贷新政,把房贷利率从市场利率中彻底剥离出来,以后房子的贷款按照政府公布的LPR作为基准利率,LPR每个月20日由政府公布,理论上每个月的LPR都可以不同。

在这之前,政府对房贷利率提高一直投鼠忌器,因为房贷利率和市场利率是捆绑的,调高房贷利率就是等于调高市场利率,实体经济面临转型升级需要低利率的贷款支撑,利率过高会导致大量实体企业面临经营困难。

但是现在政府不但彻底剥离了房贷利率,还规定每月房贷利率进行更新,这意味着政府随时随地的根据楼市的情况,对房贷利率进行调整。

三、开发商面临最危险时刻:融资渠道纷纷被切断,降价销售成为“活下去”少有方法。

目前的开发商已经面临非常危险的时刻,这在以往楼市调控中是从来没有遇到过的。在历次调控中,无论楼市如何低迷,销售如何惨淡,开发商依然能支撑下去,依靠的就是花样繁多的融资渠道,通过“借钱”一直支撑到楼市由冷转热。但是此次调控,政府对开发商的融资渠道开始频繁出台新政,切断开发商的生命线。

1、银行贷款:政府严控房地产贷款额度,提高贷款审批门槛。房地产龙头企业才能申请到银行贷款

银行的房地产贷款是开发商最主要的融资渠道。在调控之初,政府就不断收紧房地产贷款,一方面不断减少房地产贷款总体额度,另外一方面不停的提高房地产贷款门槛。导致大部分房地产企业无法在银行申请到贷款,只有房地产龙头企业才有可能。同时,银行还定时向各地派遣审查组,严惩非法向房企输送资金的银行。从源头上彻底收紧房地产企业的银行贷款。

2、房地产信托:2019年7月政府约谈各大信托公司,严控房地产信托规模,抑制信托资金过度流入房地产行业。

政府一再收缩各大信托公司的房地产信托的总规模。2019年7月更是直接约谈各家信托公司,严厉批评了房地产信托规模增长过快的公司,并明文禁止新的房地产信托启动,旧的房地产信托保持现有规模,不准继续增大。这基本上是切断了房地产信托融资渠道。

3、企业债:政府不断收紧,限制发债资金用途、限制发债资金规模。

2018年6月27日,国家发改委发文,要求房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务。

2019年7月12日,国家发改委发文,要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

政府严格控制发债规模,限制发债筹集资金的用途,特别是最近出台的新政,只允许企业债筹集的资金用于偿还旧债,不能用于开发,这对房地产企业融资渠道可以说是最后一击。

四、楼市持续低迷:2019年上半年六成房地产企业没有完成销售业绩。

开发商无法借钱存活下去,少有依靠的就是销售回款,来支撑企业的运营。但是事与愿违,房地产市场虽然房价没有出现下跌,但成交量依然持续低迷,大部分房企都不能完成既定目标。根据较新公布的数据显示:2019年上半年有六成企业没有完成业绩目标。

在这种情况下,房地产企业少有能维持企业运营的方法,就是通过降价销售促进回款。因此未来几个月房价下降是大概率事件。

总结:

楼市调控持续严厉、金融政策持续收紧,楼市继续萎靡不振,开发商融资渠道又基本上被切断,开发商“活下去”少有方法就是通过降价刺激楼市,回笼资金。因此未来几个月房价下跌将是大概率事件。

来源:房天下

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