注意,楼市释放了一个关键信号!新的窗口期,要来了?

长治搜狐焦点 2019-09-11 08:52:36
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终于,央行降准了,而且这次是雨露均沾的全面降准,不是定向降准。前天,也就是9月8日,央行宣布全面降准0.5个百分点,以及符合条件的城市商业银行1%。 没错,水来了。大概释放了多少钱呢? 根据中国人民银行的官方解释,此次降准释放资金约9000亿,其中普遍降准8000亿,定向降准1000亿。降准的目的是

终于,央行降准了,而且这次是雨露均沾的全面降准,不是定向降准。前天,也就是9月8日,央行宣布全面降准0.5个百分点,以及符合条件的城市商业银行1%。

没错,水来了。大概释放了多少钱呢?

根据中国人民银行的官方解释,此次降准释放资金约9000亿,其中普遍降准8000亿,定向降准1000亿。降准的目的是引导降低实体经济融资成本。对于这件事儿,很多朋友在后台咨询,问这次放水会对楼市产生怎样的影响?影响肯定是有的,毕竟对于楼市来说,短期变动主看的就是信贷松紧程度,货币变化情况。

而对此次的降准,已经有经济学家表示,这意味着“开启新一轮全面宽松”。(中国新供给经济学50人论坛成员,经济学博士沈建光发表于财新网)

因此,随着信贷大环境的放宽,货币流动性的增加,对楼市来说还是有利好空间存在的。

但是我们要注意的是,哪怕同为利好,1%的空间和100%的空间是完全不一样的概念,尺度才是关键因素。毕竟今次的放水不同以往,楼市早在放水之前,就已经筑起了堤坝。

那么问题来了,这次利好到底能为楼市带来多大的空间?

首先,我们先给出一个上限。这个空间上限,就是今年初小阳春的水平。(这个上限99.9%的概率达到不了)

为什么这么说?

最近这两年,我们总共降准了7次,其中定向降准5次,由于都是定向的,跟楼市没太大关系,也没能引起什么大的波澜,比如18年初的定向降准,就没引起什么楼市的小阳春出现。

而全面降准就不一样了,这是对全行业的利好,自然多少也会对楼市雨露均沾。比如今年初(1月)的全面降准,释放了约8000亿的流动资金后,楼市立刻就不一样了。当然,这其中还有楼市相对放松的情况存在(部分地市放松限购),两相叠加之下,才有了今年初的楼市小阳春。

所以我们大致可以认为,全面降准+房地产调控政策宽松=小阳春的空间

那么同样是全面降准,同样是释放8000亿资金,为什么我认为这次降准99.9%的概率达不到年初小阳春的水平呢?因为政策宽松空间没了。不仅仅是货币政策层面在给楼市加堤坝,房地产调控政策也开始收紧。比如说今年7月份,中央对于房地产资金收紧的表态就高达25次,在放水之前基本上就将房企融资渠道给全面管控到位了。

而到了8月份,全国各地房地产调控政策多达60余次,创了节后新高。如果从全年来看的话,今年1-8月的调控政策高达267次,环比18年的同期调控多了17%。所以综合来看,全面降准对楼市有利好,但是利好空间有限,上限就是年初小阳春水平,而且达不到。

那么下限呢?

我们现在所面对的房地产市场环境,可能就是下限了,至少对于有置换需求的人来说,现在可以开始看房了。(刚需等等利率)总之不会太差。

首先,降准之后,降息(MLF/LPR)就快了,毕竟全球都在搞降息潮,我们光降准是不够用的,经过7次连续降准之后,未来的降准空间非常有限,后续开启降息通道是大概率事件。而且为什么要专门用一个LPR专项堤坝把房贷利率专门隔离出来,就是在为降息做准备。

而且,哪怕有堤坝的存在,控制着房地产行业融资成本在一个比较高水平,但是当全社会的融资成本都持续降低的时候,肯定也能缓解当下房企的资金压力,毕竟水是会往低处流的,当下市场,买房依然是普通人和小微企业主的首选保值手段。

可以说,我们现在所处的市场环境,可能是近期最艰难的环境了,而这个环境,可能很快就要过去了。

从7月30日政治局会议的“松紧适度”,到8月2日央行下半年工作电视会议的“预调微调”,再到8月16日国常会的“推动实际利率水平明显降低”,9月4日国常会则直接提到“及时运用普遍降准和定向降准等政策工具”,近期高层对于货币政策的表述呈现出了较为清晰的变化,整体基调已呈逐步宽松。

在这里给大家看2张图,明确了这2张图的趋势,基本就能理解信贷对于楼市的影响,任泽平名言短期看货币不是说着玩的。

总而言之,短期信贷宽松,货币流动性宽松,楼市的日子会相对好过不少。(注意,这里说的依然是短期)而且别忘了,今年还有10万亿基建投资呢,虽然国家明确规定了,基建的专项债都不可以流入房地产,对于房地产来说不能算是利好消息。但是我就问你一个问题,地铁修好了周边土地价值涨没涨?公园修好了居住价值涨没涨?价值上涨意味着什么,不言而喻吧。

所以说,虽然上限不会太高,但下限也不会太差,不用过于悲观,楼市虽然不会再拿来刺激经济,但是也绝对不能倒。

那么新的问题又来了,既然降准利好的上限和下限我们大概都有数了,那本轮宽松周期大概会持续多长时间?

本轮相对宽松的周期,跟全球性降息潮有关,具体情况在之前的文章中已经有所阐述,可以看看之前的内容,就不细说了。

总的来说就是,跟着美国的降息节奏走就行了,就目前的情况来看,全球各大市场都没可能逆势而行,只能顺着来。

那美国的降息一般是个什么节奏?

美国降息持续时间表

一年半到两年半之间,是最近几十年来美国常规的降息周期时长。

这也就意味着,对于我们来说,货币宽松的窗口期大致是从现在开始,到2021年结束。

但是,一定要特别注意的是,这并不是说我们到2021年之前就可以闭着眼睛买了,目前的形势跟15年那一波完全不一样。

目前这一轮宽松周期,是全球经济形势都面临衰退的情况下,大家发展都快撑不下去的时候,用来刺激经济用的。也就是说,世界性的经济危机疑云依然笼罩在头顶上,一定不能因为短期宽松就掉以轻心。

这个时候,买房前一定要认真问问自己,自己看上的那个城市,那个区域,是不是真的能够实现保值,是不是真的能保障自己的资产安全。

最后,再次强调下未来买房的四个关键点:

一. 哪怕是在宽松周期下,能买的只有一线,二线核心城市,三线经济强市,剩下的城市留有自住房即可,多余的尽量都往前面这些城市置换。二. 就算是重点城市,老破小老破大也不要再买了,二线城市15年以上房龄,一线城市25年以上房龄的房子,尽量不要再考虑了。三.一定要买大开发商的房,尽量避开中小开发商。四. 如果刚需改善近期一定要买房,一定不要高估自己未来的收入和还款能力,不要贪图一步到位,资金流稳定的情况下留够1年月供,不稳定时尽可能留够3年月供当流动资金,保障资产安全。

哪怕大家都是为了刚需自住,有足够说服自己的理由,也一定要想一想,十年以后,这个地方是否会畅销,是否会有人接手,如果你是那个人,愿意花多少钱来接手?

买房之前一定要先思考未来卖房时的场景,能够帮助你规避许多不必要的冲动。

来源:房天下

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