楼市真空期,房价将迎来彻底逆转?近10年未见,氛围变了

长治搜狐焦点 2019-09-12 08:58:41
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对于未来的房价走向,市场从不缺少声音,总结起来大概是两面派:一面是会按照现在的高水平长期稳定下去,另一面则是认为房价会大跌。虽然两种说法都是各有理由,与其说认可,不如说是每个人拥护的结果都不一样。毕竟房价高企了这么多年,除了等房价下降以外,刚需买房也是无能为力。实际上,凡是关注楼市的人来说,今年无论

对于未来的房价走向,市场从不缺少声音,总结起来大概是两面派:一面是会按照现在的高水平长期稳定下去,另一面则是认为房价会大跌。虽然两种说法都是各有理由,与其说认可,不如说是每个人拥护的结果都不一样。毕竟房价高企了这么多年,除了等房价下降以外,刚需买房也是无能为力。实际上,凡是关注楼市的人来说,今年无论是官媒还是其它中小媒体,大小新闻无一离不开国家倡导的“三稳”基调,稳地价是前提,稳房价是结果,稳预期是根本。

要知道,地价和预期是决定房价的两大因素。今年上半年出现了小阳春,多地土市开始活跃起来,据克而瑞数据,前4月城市溢价率开始上升,热点城市卖地近3000亿,创2年新高,房地产开发投资连续5月维持高位。一边是土拍火热、抢房盛行,另一边是百姓长期看涨房价,购房意向逐季度下降的事实。不仅如此,随着下半年调控升级,房贷利率上调、库存回升等问题更是如影随形,此时楼市如困兽一般张开“獠牙”,这几乎与2010年的情形如出一辙。近10年未见,3大“背离”特征重演,房价能否迎来逆转?

土地成交井喷

房说君认为,很明显,这些年房子在作为“投机品”的前提下,房价波动很大,老百姓更是恨得牙痒痒,除了吐槽之外似乎什么也做不了。不过历史总是惊人的相似, 我们不妨从过去的楼市走势中寻找影子,或许对接下来要面对的市场有借鉴作用。数据显示,2010年全国土地出让成交2.7万亿元,同比增长70.4%,出让面积42.8公顷,同比增105%。一线土地市场与二、三线城市分化,并出现流拍和高价地相存的现象,后在调控穷追猛打下,这才让土地回归理性。

可以说,在密集的调控声中,仍难掩土市的业绩。房说君认为,土地和房价一直被视为楼市冷热的风向标,按理说,如果地价便宜,楼盘建成后的房屋单价自然不会太高,相反如果开发商都不愿意拿地,则是市场太冷的趋势,紧接着便会出现房子难卖、降价促销的现象。从这样的角度看今年楼市,我们会发现,2019上半年土地市场成交量缩价涨,溢价率环比上涨5个百分点,特别是二三线优质地块集中供应,带动地价一路走高,而随着国家对楼市的新手段,7月以来溢价率首次回落,同时成交面积和成交额等多项数据也开始下滑。

调控升级加码,楼市各方情绪集体下降

2010年是楼市极不平凡的一年,在4万亿刺激下房价接近沸腾,为了彻底打消幻想,调控一轮接着一轮,“国十条”“国五条”引起不少行业震动。2010年4月份,“新国十条”出台,贷款首付比例从20%提升到30%,二套首付不低于50%。大幅提高三套以上的住房首付款和贷款利率,没有1年以上纳税证明或者社保证明的非本地居民暂停发放住房贷款。

所以,在这个时期内,刚需观望,炒房者基本绝迹。房说君认为,无独有偶,2019年,成交量、融资渠道和卖地收入全部下降,三个消息不光代表了楼市目前的处境,市场气氛更是随之降温。尤其是站在金九银十的关口,购房者也开始清楚明白,“买涨不买跌”的情绪更多的,是潜意识里获利变现的念头作祟,在房住不炒的定位下,买房的还是会去买房,而买不起的,租房也同样享有教育和医疗的权利,想清楚后,买房也就成了人生中的一件不大不小的事。

高库存、短期供不应求

土地供应增加、短期供不应求的情况,让一些尝到甜头的人开始盲目扩张。2010年是加快城镇化推进的一年,人口红利持续释放,向大城市流入的人口开始批量增长,这刺激了大城市的购房消费,也导致了城市建设步伐加快。同年全面启动棚改计划,在此背景的助推下,开发商下沉到中小城市,投机者、购房者渗入其中。俗话说欲速则不达,过度的拔苗助长反而造成局面不可收拾,不仅城市内的存量房无法消化,市场供过于求,小城市还出现“人去楼空”的现象,房价起来了却无人接盘,虚高的价格开始不断推低,顺带着地价下滑,形成恶性循环。

而2019年,同样是短期供不应求,同样的扩张,不同的是,这次是在二三线城市。据易居数据,百城住宅库存已呈现连续8个月同比正增长的态势,相比去年同期,库存压力有所增加。截至7月底,一、二、三四线百城中新建房库存总量分别为2704、22149和20074万平方米,比增为19.7%、2.0%和9.1%。

房说君认为,其实说白了,一二线的库存增加,对于人口和产业资源强劲的城市并不需要大费周章,更无须担心能不能卖掉的问题,关键是三四线城市,在近期房企大佬们纷纷“逃离”三四线的表态上,可见那些还动辄上万的小城市将会是房地产的库存“软肋”,想必大家没有忘记辽宁丹东吧?一座三四线城市曾两年同期领跑70城房价,目前来说,大部分三四线已进入有价无市状态,这也是为什么会有炒房者在三四线被套牢的说法了。

房说君有话说,不要小看,这3大“背离”特征重演,房地产氛围变了,不仅意味着楼市“资本利得”的效应消失,随着房价步入稳定区间,楼市永涨神话破灭,房地产不再是铁定赚钱的了,而且当买房开始亏钱的时候,炒房客们才会知难而退。这3大特征也将意味着,也将开始一次彻底逆转,当然了,“稳”是一个很好的真空期,将真实价格回归,同时我们可以看到哪些城市具有真正的竞争力,而哪些城市又会在竞争中暗淡下去。

来源:每日房说

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