倒挂1.3W/平,“5”字头小三居去化加快,要抢嘛?

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“五环房价起飞...”

“哎，六环5w也难找咯..”

最近啊，各种涨价的报道，大家的抱怨此起彼伏。

北京土拍都结束了这么久了，大家总在评论区问血拼哥，一直没有给大家写这个关于北京排名前列次土拍后的趋势和发展方向，为什么？

一是楼市变化真的捉摸不透，我们只能着手于现在的数据去做一些预测，并不能真的预知未来的发展。

二是血拼哥觉得最近新闻已经很多了，大家怨声载道，不想再去给大家带来一种恐慌、一种压力。

虽然许多是客观存在的数据，但这些都只是趋势，不是真正的未来。哥还是那句话，以后的事以后才知道，大家不要因为慌和压力而盲目买房。

今天我就带着大家，从土拍的数据，到现有的楼市状况说起，给大家讲讲血拼哥是如何看待这些事情的。

走起！

激烈的土拍，微利的开发商

最开始还是从最直观的角度来看一下这次土拍30块地，政府给出的指导上限价格。 

以五环附近开始算起，石景山区的衙门口7.95w，海淀树村的两块地个人产权80%也来到8.96w，王四营7.1w等等几块地，把五环带入了7w时代。

五环到六环中间的地块也已经步入6w，昌平的生命科学园和东小口为6.3w，朝阳金盏的两块“共有产权商品房”也较低6.4w。。。

当然大家也会提出说这是上限价格呀，有些地块买不到这个钱，或者说他不值这个上限价。

来给大家看看已经成交的20块地的楼面价与上限价的对比图。

图标数据来源：大伟看楼市

旭辉集团旗下晨曦资本的研究院发布的关于北京集中供地的分析报告，30宗土地中亏损及零利润地块占比为39.13%，其中约52.17%项目为低利润项目。中利润项目占比为8.70%，中高利润及高利润项目占比为0。

按照以往的经验来说，售价为楼面价的1.5-1.7倍是一个合理的范围，是开发商赚取利益的一个合理区间。如果拿到这次土拍里来看，好像还多亏了有一个上限价格的限制，不然可能会更贵。

这一波拿地怎么说呢，开发商真的赚不到太多钱，随着楼市调控政策的深入，房地产进入微利时代变成了行业共识。

图标数据来源：大伟看楼市

从已经成交排名前列批土地的13座城市中，我们其实不难看出北京的2021排名前列次土拍虽然激烈，但是溢价率真的算是低的了。

这一次供地，开发商的获利不大，那这些地块价格的“涨”，就是真的政府政策让他“涨”了。

当然，这只是2021年排名前列次供地，今年下半年还会有新的供地，所以我们说的“涨”只是这一次，后边供地价格还是值得期待一下。

这一次的供地总的来讲，从地块分布大多在海淀和朝阳，到土地容积率也比较低，反映出这次的供地可能更多的是面向京城的改善房市场，因为现在的800-1000w的改善楼盘并不太多。所以大家想作为刚需参考会觉得比较贵。

并且虽然土拍很激烈，开发商你争我夺，因为毕竟今年的排名前列次供地，开发商可能需要拿到一些地去做事，所谓的“等米下锅”。购房者真的不要被这种激烈的情绪所感染，与我们有关的只有最后项目公布的各种细节、户型与价格。

土拍过后，楼市现状

土拍过后，从拿地到项目入市起码要等到年底或者明年，那房子建好可以入住更是到差不多3年后了。

目前北京的新房库存真的告急了

五月较新的数据显示，新房仅剩7.8w套的库存。有消息爆出，按照当前市场的需求和消化率来算，可能剩下的这些新房库存坚持不到一年。

在新的供地中，我们发现并没有新的限竞房供应，取而代之的是出现了新的政府建议上限价格。

 图标数据来源：大伟看楼市

从统计数据中我们不难看出，限竞房新增供应套数已经远远少于成交套数，目前可售存量大约只有2w套左右，再加上还未入市的约5000套限竞房，总共有不到3w的库存。

按照北京当下市场的去化平均周期，每个月销售限竞房大约在2500套左右，也就是说，北京限竞房如果在市场热度不变、没有新限竞房供地的情况下，去化时间可能只有10个月了。

曾经大家爱答不理的限竞房，也不知不觉的来到了销售末期。

总的来说，此次北京集中供地对市场交易层面产生了较大影响。

一方面，“五一”假期结束以来，商品住宅及存量住宅都表现出旺盛交易的态势，存量住宅交易规模已连续两周高位成交、突破4000套和40万平方米水平。

另一方面，部分区域市场交易行为也受到较大影响，朝阳区限竞房华樾国际·领尚乘风入市。顺义区多项目也跃跃欲试，新国展地块公布案名“和光瑞府”亟待入市，该地块直接推动中央别墅区内部分住宅产品销售单价超过7万元/平方米，加之此次集中供地的部分5至6环区域地块销售限价达到7万元/平方米，从而促使顺义区包括仁和板块、后沙峪板块等多区域在内的低价格、高价值项目带看量提升、去化增速。

市场看完了，我们再回到房子本身，新供地政策中从套型变成了套内7090，这意味着套内70平到实际建筑面积可能就是80多平了，那么整体的一套房子的价格就会随之变高了。

血拼哥认为像现在的89平三居室这种紧凑的户型，当变成了套内7090政策以后，开发商可能就会把它的整体户型从紧凑变得宽松。真正的刚需紧凑户型会变的越来越少，在售的紧凑户型也会变得稀缺。

当然这只是哥从这个政策做出的一个推测，具体还是要等到开发商具体规划以后，户型图公布以后才能得知。总之，大家提前做好准备也没有坏处。

还有一点就是，新的供地提出了不得将公共租赁房与商品房分开建设，这意味着混住社区的到来，孰轻孰重大家需要自己考虑并做好准备。

新供地，

也将老地块再次带入大家视野

“谢谢今天拿地的你，拯救了昨天拿地的我。”

不知道从啥时候开始，市场流传这句话，没毛病。相信大家也都看到了，自从土拍结束，各个地块被拿下，那些周边的新房就冒出了头，各种宣传铺天盖地的袭来。

血拼哥给大家整理了五个盘，可以说是价格倒挂的典范。

这五个项目有小户型，价格倒挂，且有些位置和配套、交通都很不错。不过领尚和禧瑞学府单价不低，奥森one还有少量70平左右户型。

另外，在上面的分析中我们也提到了紧凑小户型可能会变的稀缺，所以血拼哥这边也给大家整理了一下现在500w上车还可以买到哪些3居室的刚需房子。

以上这些房子都是在售新房，大家可以了解一下。

也可以点击拼房帝进行查询。

趋势要涨，又有倒挂，就要去买吗？

说了这么多，又是摆数据，又是摆新政策，又是推荐房源，大家可能会想血拼哥说了这么多，就是想推几个房子，推荐大家买房子？

不！

哥只是给大家摆出一些客观的数据。

数据永远是数据，他可以预测一个可能的走向，但永远不能代表着未来就会是这样。

大家买房是为了什么，问问自己的内心，是为了他要涨价了我就要赶快买，还是说再不买就没有了？

为了自己有一个家，有一个归属，为了自己今后生活的方便。

有些房子它再便宜，周边没有地铁，通勤困难，难不难受？

周边没有相应配套，给不给生活添麻烦？

你在东边工作，便宜房子在西边老远，别不别扭？

大家不要忘了自己买房子的初心，也不要被一时的浪潮带跑偏，房市瞬息万变，尤其帝都，要从自己的实际需求出发进行房子的选购。

哥还是希望大家理智买房，买到让自己称心如意，让自己满意的房子！

千万别忘了下半年还会有集中供地，这次面向了改善市场，那接下来呢？咱不妨拭目以待！