开局2021丨土地篇:“两集中”影响下,热度进一步分化

来源：丁祖昱评楼市

2021年1-4月，土地市场周期性低位，受“两集中”供地新政的影响，大多数重点城市3、4月近乎“断供”，在此影响下，土地成交规模不及去年同期。

价格方面，由于上海、杭州、重庆等热点城市加大了高价土地的供应，成交价格同环比均明显上涨，溢价率也在优质地块的刺激下触底回升。

我们认为，在集中供地影响下，重点城市”地荒“时间较长，使得首批集中供地备受关注，再加上首批供地拍得的地块在时间上可以实现年内销售回款，这也导致了首次集中供地的热度会高于接下来几次集中供地。

但在整体政策环境收紧的影响下，未来市场热度将会有所降低，同时个体地块之间的分化也会进一步加剧，随着供地新政落地及信贷等金融监管持续加强，房企资金压力明显加大，拿地时对周转速度、现金流等方面的考虑将更加慎重，因此，有需求保障的一二线及强三线城市优质地块会更受市场关注。

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成交量缩价涨，二三线表现优于一线

1）土地市场低位运行，但一线好于去年同期

截止2021年4月30日，长春、广州、重庆、无锡和沈阳5个城市首批集中供地成交，此前受集中供地影响，2021年前4个月全国300城经营性土地成交建筑面积少于去年同期，仅55230万平方米。其余重点城市在5月份将集中土地“放量”，接下来的二季度土地成交规模将有显著提升。

分城市能级来看，一线城市表现突出。由于广州首批集中拍地已经完成，因此在一线四城中表现尤为突出，这也使得一线城市整体成交量较去年同期增长26%，金额同比增幅8%；二线和三四线城市成交体量均不及去年同期，尤其二线城市，两集中新政出台之后，大部分城市3、4月基本“断供”，导致成交规模同比降幅高达18%，成交金额也不及去年同期，同比下降9%。

2）长三角三四线优质地块增加，价格同比上涨16%

2021年1-4月全国300城经营性土地成交楼板价为2985元/平方米，同比涨幅高16%。究其原因，一方面是由于以上海、广州为代表的热点城市高价地供应量较高，使得一线城市成交占比明显上升，进而抬升整体成交均价；另一方面也是因为南通、湖州、徐州、金华、嘉兴等长三角三四线城市优质地块供应量较多，地价明显上涨。

分能级来看，除一线城市同比下滑15%外，其余能级城市同比均呈上涨趋势。其中，三四线城市土地价格涨幅最为突出，同比上涨25%；其次是二线，同比上涨11%。总体来看，二三线土地市场表现优于一线。

3）溢价率触底回升，二、三线成上涨较大动力

在热点二三线城市优质地块高溢价成交的刺激下，1-4月整体溢价率明显回升，环比上浮6个百分点，达到了18%；同比来看，地市热度较去年同期升温也比较显著，溢价率增加了4个百分点。分月来看，溢价率呈现出连续走高的趋势，初步统计4月份的土拍溢价率已经达到25%，创下近三年以来的新高。

各能级城市表现方面，二三线城市土地市场升温显著，溢价率分别涨至18%和21%，是整体溢价率提升的主力；一线城市则因供地结构改变、土地出让条件调整等因素市场热度较低，溢价率仅有8%，在三个能级中市场热度较低。

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中西部二线城市成是供地主力

从重点监测的城市来看，二线城市是2021年前4个月土地市场的成交主力。排名靠前的均是首批集中供地已经成交的城市，譬如重庆、广州和长春，成交建面均超900万平方米，位列前三甲，其中重庆以1666万平方米的成交体量位居榜首，广州和长春分列二、三位。

分能级城市来看，一线城市中除广州外，上海表现也比较突出，成交规模达663万平方米，排在第七位，北京和深圳均未入榜。成交建面TOP20城市中有12个城市都是二线城市，除已经集中供地的重庆和长春外，西安、杭州、郑州、长沙、成都等城市表现也比较突出，成交建面均突破500万平方米。三四线城市占据六席，其中，温州、徐州和南通等长三角热点城市表现比较突出，成交建面均超过500万平方米。

热度方面，市场持续分化。其中，徐州、金华、宁波、温州、南通、杭州等长三角城市土拍表现尤为突出，市场热度保持在较高水平，溢价率均在20%以上，其余城市溢价率多在10%以下，市场热度处于较低位。值得注意的是，作为供地大户的重庆、西安等中西部二线城市溢价率处于相对高位，均超30%。

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二三线远郊县市成流拍重灾区

土地流拍方面，从重点监测的城市来看，2021年1-4月土地流拍现象较去年年末有所缓和，流拍率走势明显平稳，前4个月的流拍率均维持在10%左右。

流拍现象的明显缓和主要得益于2021年开年以来，重点城市的优质地块出让节奏不断，包括北上杭在内的热点一二线城市以及东莞、温州、义乌等三四线城市均有多宗重点地块出让，同时年初房企拍地资金也相对充足，对优质土储的拿地意愿较强，前4个月的土地流拍现象明显较去年年末明显减少。

同比来看，一季度中仅有3月份的土地流拍率高于去年同期，1月、2月和4月的土地流拍率均明显低于去年同期；2021年前4个月土地流拍现象实际要好于去年同期，土地市场也明显更加稳定。

结合流拍地块所在区位来看，这些地块多集中在广州、长春、重庆、长沙、清远、湛江等城市的下辖县市，区位较为偏远，周边配套设施也比较缺乏，房企拿地意愿较低，最终遭遇流拍。

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集中供地下市场将进一步分化

“两集中”新政之后，大部分重点城市在供地计划中都加大宅地供应力度，整体来看，重点城市的宅地供应是较为充裕的。从首批集中出让宅地规模来看，除广州外，大部分城市供地节奏相对平稳甚至偏缓，尤其是深圳、厦门、北京、青岛等城市首批集中供地均不足全年供地计划的二成。

从质量来看，除北京、杭州、南京等城市外，其余城市首次集中出让地块的质量并不突出，这也是为了平抑近期土地市场过热的局面。考虑到租赁宅地一定程度上会挤压普通宅地的供应体量，尤其是北京这样租赁占地占比近三成的城市，“两集中”新政实施之后，由于两次集中供地时间间隔较长，长时间的土地“零增长”更容易造成房企的“饥饿感”，热点城市优质宅地的竞争将进一步升级。

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