揭秘:决定房价涨跌的因素到底是什么?

中国房地产市场经过超20余年的发展，早已是中国经济发展的支柱产业，但其黄金时代却在悄然结束，房价也进入平稳发展时期，大涨与大跌早已是过去时。但不可否认的是，房价依旧是房地产市场的重要组成部分，那么影响房价涨跌的因素到底是什么呢？

是政策吗？——短期影响

自2014年开始，房地产市场已出台多次房地产调控政策，包含房贷利率、首付比例、限购等方面的政策，在短期也引起了相应城市房价的下跌或者上涨。比如2014年9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，首套房贷享基准利率的7折优，二套房贷大放松，贷款结清再买按照首套算，限贷令取消。

这一政策刺激了不少观望期购房需求提前进入行动期，一时间楼市成交量激增，而在此前，2014年的楼市销售开局却是举步维艰。这也给了开发商提高房价的理由，因此，2014年也被称作是中国房价全面上涨的起点。但随着2016年多个城市执行史上最严调控政策以及近年来“房住不炒”的政策基调，让整个房价进入平稳发展阶段，虽然上涨仍是主基调，但在上涨的幅度上早已微乎其微，仅有部分“因城施策”实施了刺激政策的城市会有大涨大跌的出现。

是地价吗？——面粉和面包

地价与房价的关系一直被称作是面粉与面包的关系，但个人认为也有相辅相成的关系。不可否认的是，地价是房价的基础成本之一，但却并非是少有成本。不过，一宗地拍卖的最终成交价，在一定程度上是会影响周边新房和二手房楼盘的定价，最终会影响周边的房价变动。同时，宗地成交楼面价作为成本之一，势必也会影响未来宗地所建楼盘的销售价格。

当然，周边新房、二手房的价格也会给地价造成一定影响。比如一地块周边楼市发展成熟，房价相对较高，会引起开发商竞拍激烈，成交楼面价可想而知。

是产品吗？——刚需与改需的博弈

一个城市的房价特别是一个区域或板块的房价，与这个区域楼盘销售的产品其实也有莫大的关系。一个区域如果整体供应的产品主要为刚需产品，定价较低，在区域的平均房价上势必会相对较低，不过一旦区域内刚需产品减少，改需产品增多，房价势必会走上坡路。

以新一线城市成都为例，据数据统计显示，成都自2015年来90㎡以来的住宅供应逐渐减少，不在是刚需主导的市场环境，业内有观点认为成都已全面进入到改善阶段，但也有观点认为刚需一直存在，只是购房观念在转变。

不过，对比成都近几年的房价，在“限购、限贷、限售、限价”的调控政策下，楼市去化虽然艰难，但房价一直上行，仅仅是涨幅相对收紧。

是供求关系吗？——奇货可居

供求关系是所有市场都存在且是有着重要影响力的存在，供求关系的改变在很大程度上能刺激市场的最终呈现，有观点认为房地产市场亦是如此。

现阶段大部分大中型城市均处于城市外扩发展的阶段，土地资源开发消耗、人口增加，带给楼市的是不断涌现的购房人群以及不断变化的住房需求变化。如果一个城市一旦出现供求失衡，比如供应量减少，大批购房需求无法得到满足。此种情况下，在政府不出台限价政策的情况下，开发商可能会奇货可居，房价也会短期上涨。

写在最后

在“房主不炒”的政策大背景下，各城市因城施策，而房价作为购房者关注的重点，一直是楼市状态的风向标，一直备受关注，影响其最终呈现的因素却是多元的，除了文中提到的政策、地价、产品和供求关系外，一个区域的利好规划（地铁、学校等）、房贷利率甚至整个经济发展的大环境都会对房价造成一定的影响。

来源：安居客热点资讯