靴子落地前后的上海楼市

上海调控新政的靴子终于还是落地了。

1月21日晚间，上海市住建委、房管局、规自委等八部门联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，对离婚炒房、住房信贷政策、增值税征免年限、土地市场管理等进一步从严调控。

相比此前一日的市场消息，这一次，官方有了明确表态。而随着政策的明确，一夜之间，上海楼市已经悄然在发生着微妙的变化。

“虚胖”的千人摇和“中招”的假离婚

从去年年中起，家在安徽、目前在上海工作的小张（化名）就一直在看房。作为90后刚需族，小张刚领结婚证不久，丈夫是新上海人，两人都在徐汇工作，因此有学区、在徐汇、户型方正的住宅条件对她来说是最心仪的选择。而作为多数上海居民的购房情结之选，徐汇近几年鲜有新房供应，周围多是老公房，社区、户型条件很难迎合90后的需求。

几次考察后小张把目标定在长桥板块的汇成南街里，该项目去年共有两期摇号，据小张回忆，排名前列期认筹率大约在400%左右，到自己参加摇号的第二期，认筹率蹿升到1500%左右。“当时是200多套房，有3000多人一起摇，相当于大概十三四个人里面才能出一个。”

最终，只身摇号的小张在这场幸运赛中做了“分母”。不过她也提到，并不是有3000多号同场竞摇就代表真实的购房需求有3000多户。实际上，找亲戚朋友共同参与摇号增加命中几率的情况十分普遍。小张说，在她加入的楼盘购房群里，摇号后经常看见“我一个号都没中”、“我一个号排在第XX位，另一个号都排在X千开外了”等类似的抱怨，这表明这些人手中不止有一个号。

“看他们互相聊天，我感觉手上有两三个号的都算是少的了”，小张说道。

对此，她还提到因为此前上海市尚未对离婚后购房的时间作出限制，所以如果一个上海家庭中，夫妻二人通过假离婚换取购房指标，再加上双方父母如法操作，那么这个家庭就有6个摇号资格。

不过随着监管新规于今日起正式实施，夫妻离异3年内购买商品房将按离异前家庭总套数计算，再想钻空子，通过假离婚来骗取购房资格，将背负极大的风险成本。

事实上，自从昨晚政策出台后，不少中介门店就开始接到大量已经交付订金，在网签中买家的问询。在我们的走访过程中，徐汇区中介小李（化名）向我们表示，新政出来后，他们的客户中假离婚买房的是受影响较大的，而且目前看肯定是不能操作了。再有就是已经签约的满两年，但没满五年的房子，网签税费因政策变化突然增多的情况也不在少数，目前他们各门店都在统计这两类情况，他表示门店接到的指令是统一报给公司总部，再由总部设法跟政府做进一步沟通。

犹豫间亏出的学区房与新政带来的希望

和很多购房人一样，小张在参与新房摇号的同时，也在关注着二手房的动向。据她描述，她在徐汇康健看过的一套70多平方米的二手房，从去年7、8月的660万元涨到了11月的688万元，再到12月又涨到699万元，并且那次门口排了十几组看房家庭，甚至有人当场直接签下合同。

而徐汇区的中介小李也表示，门店自上海楼市爆火以来，每月业绩可以做到200万元，有更多的门店一个月可以做到300多万元业绩，而在此之前，门店平均每月业绩也就在100万元左右，可以说完全实现了翻倍式的增长。而且小李表示，出让的房源本就不多，所以只要出一套，就都会引发抢购。

可以说，二手房东的每一次跳价，房源出现时的每一次抢购，又将市场焦虑一次次加剧。

在这个过程中，也有不少购房者没能坚持住，已经在纠结和焦虑中选择出手。

大宁片区的中介小吴（化名）正在帮业主韩先生（化名）卖他名下的一套学区房，而这位韩先生去年底刚买了一套二手房。

时间倒回到2018年，韩先生所关注的大宁片区汶水路正好有新盘放出，有着换房打算的他参与了摇号。和小张一样，排名前列次韩先生也没有摇中。

因为本身有房子居住，韩先生当时更中意优选买新房，当时他看中的大宁和宝山大华片区陆续有新盘推出，所以，韩先生虽然也看了几套二手房，但还是选择等待新房摇号。

可是，直到2020年下半年，几次摇号无果的韩先生逐渐失去了耐心，因为他中意大宁和宝山大华片区短期内都不会再有新盘加推，而与此同时上海二手房楼市的价格却在不断攀升。

于是，韩先生将重心转为关注二手房，最终通过小吴在宝山大华片区买了一套130多平方米的大三居，总价约900万元。

小吴告诉我们说：“他这几年遇到过不止一个韩先生这样的客户，起初买房时特别倾向于新房，即便同期的二手房比新房还便宜。但是，他们都忽视了上海的二手房潜力。以韩先生购买的这套二手房为参考，如果他在排名前列次摇号未中的那段时期果断买下宝山大华片区的房子，大约能省下将近300万元，也就是接近于他现在要卖的这套学区房的价格。”

小吴现在在帮韩先生代卖的是一套对口闸北试验小学分校的二手房。这套房子虽然只有30多平方米，单价却在每平方米10万元，合下来总价在350万元左右。

小吴介绍道：“虽然，这套房子面积不大，但是现在这种小户型学区房非常受市场欢迎。许多考虑入学问题的家长都愿意买这种小户型，他们买来也不是真的为了住，就是想买个学籍。现在买下来，转手可以租到4500-5000元，然后等孩子上学了，他们可以在附近租一套大一点的房子生活，这套小房子的租金还可以帮着分担一部分大房子的租金。”

小吴表示，韩先生的这套房子，价格已经算是很实在了，因为他是真心想卖房，想减轻一下现在的还款压力。

好在新政的出台，对于韩先生要出手的学区房来说，影响相对有限，毕竟孩子上学是刚需。

而小张的购房之路也还在继续，不过现在，她对我们表示自己已经不再那么焦虑了，“11、12月的时候看二手房不停跳价，新房又摇不到，那时比较焦虑，但现在好点了。房主总不能一直不卖房，尤其在这两日接连传出政策消息后，我另一个打算买房的朋友马上收到房主的电话说要降价50万元。”

可以说，新政正式出台，政策保护的力度再度向小张这类群体倾斜。“我们属于无房无贷的群体，看到这个新规当然高兴，因为我们一直想等着买到房再办婚礼，这个新规出来后，我觉得离办婚礼的节奏都要近些了，不然一直拖着总觉得不是回事。”

小张还说希望新政出来后，自己在新楼盘摇号里能占据一些优势，“即使摇不上，我觉得二手市场释出的房子应该也能增加一些了，我们的选择余地也会比之前多一些。”

欣慰的是小张的期许在我们走访中介门店的过程中，也获得了一些积极的反馈。

中介小李对我们表示，他们预计未来新释放的房源的确可能会增多，因为有些业主手里还捂着一些房子，本来打算年后卖，而新政的出台，会加剧他们的挂牌动力。不过，他也坦言，新政并不会让上海的房价就此下跌，但总体涨幅会变慢，并且短期的确会把市场热度遏制，但是上海市场长期的需求还在。

就像小张对我们讲的“不论怎样，我们只能慢慢摇、慢慢看，毕竟对于刚需而言，能有个房子落下来，心也就定下来了。”

来源：财经网