楼面价VS房价,看完终于知道为啥房价不会降了

土地拍卖时会涉及到楼面价，每次一有地王出来，周边房价立马应声而涨。这是什么原因呢？房价和楼面价到底有什么关系？本文简单唠唠。

楼面价VS房价

楼面价代表一个项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

计算公式：

楼面价=土地总价格 / 建筑总面积

建筑总面积=土地总面积*容积率

房价=土地价格+建设成本+财税管理费用+企业所得税+预期利润

从上面可以看出：

土地成本是商品房最终售价的决定因素之一，所以，可以把楼面价作为最终售价的参考因素之一。

一般来说，楼面价越高，房价越高。根据经验，一般房子售价是楼面价的1.5-2倍左右，这个倍率取决于开发商想赚多少钱。

但也不能一概而论。

如果市场不好，或者开发商急于回笼资金，有可能“赔本大甩卖”，那房子售价也许是“白菜价”，甚至低于楼板价都有可能。

如果开发商一门心思赚大钱，囤地、捂盘、惜售，憋了10年才卖，那房价是楼面价的10倍都有可能。

楼面价越高，代表开发商对房地产市场越有信心，房价上涨的趋势也越大。

看2个上海的拍地情况：

今年8月，上海静安（原闸北）中兴社区的一幅住宅成交总价高达110.1亿，楼板价超10万/平米！未来价格或超15万/平米，成为中国标价最贵土地！！！

今年6月，顾村住宅+商场地块以58.05亿拍出，可售商品住宅楼板价4.81万/平米，保本售价超过7万/平米！！！

所以，你还在盼着房价降吗？

来源：观楼市