瞄准“过桥贷”“赎楼贷” 封堵违规资金入市炒房

打击炒房，封堵违规资金进入楼市。6月初，广州、深圳两地将监管范围扩大至银行之外的金融机构领域，要求小额贷款公司不得开展“过桥贷”“赎楼贷”业务。这是继银行系统严防经营贷违规进入楼市政策之后，严防资金违规进入楼市的进一步完善和补充。　　

不仅是广深，包括山西在内的金融监管部门，也启动了防范房地产金融系统风险的进一步举措。后期，山西将针对进入楼市的各类资金的监管、审核更趋严格，全面打击违规资金炒作楼市的行为，有利于楼市理性平稳发展。　　

A　何为过桥贷、赎楼贷？　　

早年间，国内楼市交易活跃的地区中，银行均开设了“转按揭”业务，即二手房交易双方，未还完购房贷的卖房方可以将购房贷款一起转给买房方，双方在同一家银行开设账户即可完成贷款转移。即使买卖双方不在同一家银行办理购房贷款，由担保公司介入的担保函也能促成贷款转移，买卖双方的交易流畅。这给投机炒房客提供了便利，让双方缩短了房产交易时间以及贷款发放的等待期，部分交易方宁愿在转按揭业务基础上再多付出一点“手续费”，实现炒房资金的快速流动。　　

两三年前，“赎楼贷”还是商品房卖家口中常用的担保贷款方式。赎楼贷，指的是二手商品房的业主在银行有一笔未还完的商业贷款，该业主从银行或金融机构贷款先把这笔贷款还清，再对房屋做处置。这样的贷款就叫做“赎楼贷”，需要找银行、开发商或房产中介指定的担保公司做担保。　　

例如，上述房东要出售房屋，如果买家的首付款充沛，可用来结清贷款、解押房产，双方协商后可以用买家首付还清贷款，再办理过户手续。但这种买家需要承担一定的风险，因此很多买家通常不愿意采用这种方式。如果房主剩余贷款比较多，或者买家首付不够还清贷款的情况，为了帮助业主能够快速卖房，很多金融机构都推出了“赎楼贷”服务。通过这一服务，业主可以轻松还贷，快速卖房。　　

业内人士介绍，房主的贷款还清后，该房就可以自由转让了，找到买方后，买方必须在指定商业银行贷款。贷款贷下来的钱由银行直接冲抵原房主未还的贷款，多退少补。　　

这项业务比原来房主自己找担保公司、财务公司借钱还贷省时、省力、省钱。在这种短期垫资情况下，担保公司垫资要收到垫资金额5%左右的费用，而这项业务业主只出担保费，大约几千元，非常方便。这种业务避开了央行对转按揭的禁令，但却实现了和转按揭类似的效果。该项业务中的新房贷只要条件符合，可以享受利率优惠等。　　

房地产的“过桥贷款”和“赎楼贷”类似。比如在购房过程中，买方首付不足，过桥贷的融资担保公司可以拿出资金帮买方补足首付款以完成购房的行为。借款人要被收取2%至5%垫款的手续费，也就是说，这种“垫资”行为类似民间高利贷。　　

B 严禁的贷款会带来哪些危害？　　

“赎楼贷”“过桥贷”的常规操作是：对有银行经营贷同意贷款业务的客户，小贷公司向其发放贷款做资金周转等用途，但因贷后管理把关不严，有客户将上述资金用于偿还房贷，再用经营贷偿还小贷公司贷款，进而达到用经营贷替换房贷的目的。　　

一家股份制银行信贷部工作人员告诉山西晚报记者，过桥贷款本身是服务于企业的，贷款时间非常短，有些甚至只有几天的时间，只适合于短期需要资金周转的企业。而如果资金逾期还款，将受到罚息，还款压力会更大。　　

如果过桥贷流入房地产市场，类似于首付贷，这被监管部门严厉禁止。山西晚报记者获悉，针对这类贷款潜在的风险问题，住建部等七部委联合下发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，文件明确指出“不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用”。　　

对此，山西地方监管部门还举一反三，明确提出“除了首付之外，中介机构提供的类似于‘过桥贷’‘信用贷’等仍存在很大风险的产品”。在住房市场通过银行信贷系统适度加杠杆，增加民众购房支付能力，确实有其可取之处，但是需要把握一个“度”，不能以牺牲居民的消费能力来过度扩张房地产的利益链条。　　

利用购房者的信用加大杠杆，但如果购房者没办法还款，会产生违约行为而对各方造成不良影响。其次，这中间可能会滋生很多中介公司恶意炒作首付贷而从中谋取利益；与此同时，房地产开发商对购房者的风险把控机制不完善，可能会导致不良后果。　　

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，严查“赎楼贷”等业务、严管非银行金融机构的贷款业务，成为近期的监管重点。此类城市的做法，也说明后续此类业务会收紧，相关购房者需注意风险。　　

“在过去房产交易过程中，比如说二手房买卖中，房东急于出手二手房，但是贷款没有结清，让下家或购房者垫资也不现实，所以担保公司提供了类似贷款的服务。通过此类贷款服务，能够比较快地将此类二手房‘赎回’，进而加快交易。但是在这个过程中，因为发生了一笔新的贷款，所以其实也存在各类风险。此类贷款运用不当，就成为购房者变相炒房的资金。此次对此类担保公司进行管控，其实也是把被监管的对象扩大了，从传统的商业银行部门增加到融资担保部门，真正体现了在金融贷款市场方面堵住漏洞的导向。”严跃进说。　　

防止资金违规流入房地产已经成为金融监管部门的常态化监管工作。前期针对一些城市经营贷违规流入房地产的苗头，银保监会会同住建部、人民银行采取措施，保持监管的高压态势。　　

严跃进表示，市场整顿风暴已经来临，违规和打擦边球的贷款业务将受制约，这将有助于促进房贷市场和房屋买卖市场的稳定发展。　　

C 正常等额度购房者不必恐慌　　

近期，关于贷款收紧的消息层出不穷。有的城市传言多家银行停贷，有的城市上调银行贷款利率。但太原市场较为稳定，除了正常等额度放款外，利率没有上涨，保持平稳运行。　　

中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2021年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。山西晚报记者了解到，LPR较前一个月无变化，而且，1年期、5年期以上LPR已连续13个月未变。而各个银行的浮动基数不同，造成各地房贷利率的差异。贝壳研究院数据，4月份在其监测的60个重点城市中，包括太原在内的18个城市首套房贷利率上浮；同时，二套利率也出现了上升。　　

山西晚报记者走访市场后获悉，近日全国多个城市纷纷上调房贷利率，一向平稳的太原房贷利率暂无变化。目前，太原市区多家银行如工行、农行、中行、建行四家国有银行6月份仍然维持以往的住房贷款利率，首套住房贷款利率大约在5.1%-5.2%左右，二套房不低于5.45%(5年期LPR+80基点)，同时大部分股份制银行尚未作出调整。首套住房贷款一直维持在5.2%的水平。不过，也有多家银行表示“很快就会有变化”。　　

而目前放款速度也因开发商、银行的不同而不同，如果是运营平稳的开发商，商业贷款一般一周放款，也有部分开发商放款时间较长，需要等待一两个月。业内人士表示，正常等待银行放款，购房者不必恐慌。

来源：山西晚报