明年开始,4类房子或遇“尴尬”:不仅“卖不掉”,也“难贷款”

长治搜狐焦点 2019-12-18 08:05:05
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楼市热度较高的时候,房子往往供不应求,基本买到就能赚到,而且也不愁没人接盘,所以不管是大开发商还是小开发商,不管是近郊盘还是远郊盘,也不管是顶楼还是一楼,总之不管三七二十一,很多人都是先抢到房子再说。但是,一旦楼市出现了降温,购房者对待买房问题就趋于理性和冷静了,这时候房子中潜藏的一些问题(渗漏水、

楼市热度较高的时候,房子往往供不应求,基本买到就能赚到,而且也不愁没人接盘,所以不管是大开发商还是小开发商,不管是近郊盘还是远郊盘,也不管是顶楼还是一楼,总之不管三七二十一,很多人都是先抢到房子再说。但是,一旦楼市出现了降温,购房者对待买房问题就趋于理性和冷静了,这时候房子中潜藏的一些问题(渗漏水、墙皮脱落、降标减配等)也就开始暴露无遗。

从2016年到2019年,伴随房地产调控逐步深入,如今楼市已经有了明显降温。根据国家统计局数据显示,今年前10个月,土地市场呈现“量价齐跌”局面:房地产开发企业土地购置面积18383万平方米,同比下降了16.3%,土地成交价款为9921亿元,同比下降15.2%。同时,全国70城房价统计数据显示:无论是新房还是二手房,一二三线城市环比涨幅全面回落,其中二手房方面,一半的城市出现了下跌。

那么,明年楼市会大幅回暖吗?日前,国家对2020年的楼市进行了明确定调:要坚持房住不炒的定位,全面落实稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制。显然,这意味着调控不会放松,调整仍会继续。笔者认为,在稳字当头的态势下,只有好房子才具有流动性,一些存在问题的可能就无法有效变现了。具体来看,明年买房,以下4类房子或将遇到一些尴尬,不仅会难贷款,可能也卖不掉,购房者尽量避开。

第一,存在产权纠纷的房子。

何为产权纠纷?说得通俗一点就是,这套房子属于谁,存在着争议。显然,卖房者对这套房子没有处分权,如果购买了这样的房子,很容易遇到麻烦,所以很难转手卖掉。同时,存在产权争议的房子,也是无法申请银行抵押贷款的,因为要想抵押,必须是产权共有人全部同意。不妨举个例子:A和B共同拥有一套房子,如果向银行申请抵押贷款,如果其中一方不同意,则房子就不能进行抵押。再比如,如果想出售这套房子,也必须A和B全部同意才可以,否则卖不掉也难以贷款。

第二,小产权房。

对于小产权房,大家最直观的印象就是房价水平比较低,而在房价上涨的过程当中,这也确实成为吸引刚需入手的重要因素。以笔者所在城市的某小产权房为例,目前平均房价为7000元左右,但周边商品房价格已经达到了15000元,区别一目了然。但是,这仅仅只是表面的区别,背后的区别更值得大家留意。

小产权房之所以便宜,主要是因为它们是由村集体牵头在村集体土地上盖地房子,没有国家颁发的土地使用许可证和预售许可证,自然也就没有房产证,买卖交易和出现问题以后不受法律保护。因此,虽然小产权房价格占据优势,但如今越来越多的人已经意识到了存在的问题,所以要想转手卖掉就比较困难了。此外,国家规定小产权房不能上市交易,所以处在法律灰色边缘的它们,自然也就不能办理贷款。

第三,房龄超过20年的老房子。

随着建筑技术的快速发展与住房改善需求的不断增长,电梯房、花园洋房,甚至别墅已经成为了住房方式的新选择。而与之相比,二十年前的老房子,无论是通风采光还是户型设计都存在着不合理之处,所以变得越来越没有市场。其实,如果去周边房龄较高的小区看看就会发现,基本都是老年人和租房者居住为主,年轻人普遍都搬到了居住体验更舒适和更方便的新小区。因此,除非是为了坐等拆迁,否则房龄较高的小区可能越来越难转手,而且目前房龄超过二十年的房子是很难获得贷款审批的。即使可以获得贷款,在年限和金额上也会受到诸多限制。

第四,商住房。

商住房,一般是由于开发商将用于商业建设的土地改成了居住土地来使用,所以一直处于法律和政策的灰色地带。因此,购买商住房存在一个风险因素,一旦国家收紧了相关政策,想要卖掉或者从银行贷款就比较困难。其实,入住后问题的也不少:一方面,商住房实质上属于产权只有40年的商业地产,水电费等生活成本较高;另一方面,由于既能用来居住又能办公,外来人员可以随便进入,安全性和私密性比较差。

当然,除了以上两点原因,最关键的还是第三点,即商住房交易税费很高,营业税、土地增值税、所得税不存在减免一说。举个例子:假设一套原价50万的商住房要以200万的价格转让,中间需要缴纳差额5%的营业税、差额30%-60%的土地增值税、差额20%的个税、网签价3%的契税等。因此,估摸算下来,光税费就至少需要85万元。正是因为这个原因,商住房一直鲜有人接手,卖掉并没那么容易。

来源:安居客热点资讯

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